Bailleur particulier · Grilles 2026

Encadrement des loyers au Pays basque en 2026 : loyers de référence

Au Pays basque, les 24 communes concernées se répartissent entre trois zones. Les maisons et les appartements ont des grilles distinctes : choisissez le bon type de bien avant de comparer votre loyer.

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Données vérifiées le 16 octobre 2026. Montants hors charges, par mois.

Quel arrêté appliquer ?

Depuis le 25 novembre 2025. Arrêté signé le 27 octobre 2025 (64-2025-10-27-00007). Ces références sont celles de la période indiquée ; pour un bail antérieur, reprenez l’arrêté applicable à sa signature.

L’arrêté du Pays basque ne fixe pas de terme propre. Le dispositif expérimental s’applique jusqu’au 24 novembre 2026.

Le loyer de base maximal se calcule ainsi : surface habitable × loyer de référence majoré. Le majoré correspond au loyer de référence augmenté de 20 %, le minoré à une baisse de 30 %. Le tableau reprend les montants arrondis publiés dans l’arrêté.

Ces règles concernent la résidence principale, vide ou meublée, et le bail mobilité. HLM, locations de tourisme, sous-locations et logements soumis à d’autres régimes suivent leurs propres règles. À la relocation ou au renouvellement, les limites de hausse peuvent conduire à un loyer inférieur au plafond.

Repérer les zones sur la carte

Cliquez sur un polygone pour lire son numéro de zone. Zoomez jusqu’au quartier, puis sélectionnez cette zone dans la grille.

La carte se charge. Les données restent accessibles dans les tableaux ci-dessous.

Grille des loyers de référence

Choisissez les caractéristiques du logement. Les montants sont en €/m² habitable/mois, hors charges. Le tableau complet reste lisible sans JavaScript.

192 lignes dans la grille.

Grille de Pays basque, depuis le 25 novembre 2025
Zone	Pièces	Construction	Location	Bien	Minoré	Référence	Majoré
1	1	avant 1946	Non meublé	appartement	13,1	18,7	22,4
1	1	avant 1946	Meublé	appartement	14,6	20,8	25,0
1	1	1946-1970	Non meublé	appartement	11,3	16,2	19,4
1	1	1946-1970	Meublé	appartement	12,6	18,0	21,6
1	1	1971-1990	Non meublé	appartement	12,7	18,2	21,8
1	1	1971-1990	Meublé	appartement	14,1	20,2	24,2
1	1	après 1990	Non meublé	appartement	11,5	16,4	19,7
1	1	après 1990	Meublé	appartement	12,7	18,2	21,8
1	2	avant 1946	Non meublé	appartement	10,0	14,3	17,2
1	2	avant 1946	Meublé	appartement	11,1	15,9	19,1
1	2	1946-1970	Non meublé	appartement	9,0	12,8	15,4
1	2	1946-1970	Meublé	appartement	9,9	14,2	17,0
1	2	1971-1990	Non meublé	appartement	9,0	12,9	15,5
1	2	1971-1990	Meublé	appartement	10,0	14,3	17,2
1	2	après 1990	Non meublé	appartement	9,3	13,3	16,0
1	2	après 1990	Meublé	appartement	10,4	14,8	17,8
1	3	avant 1946	Non meublé	appartement	8,5	12,1	14,5
1	3	avant 1946	Meublé	appartement	9,4	13,4	16,1
1	3	1946-1970	Non meublé	appartement	7,9	11,3	13,6
1	3	1946-1970	Meublé	appartement	8,8	12,5	15,0
1	3	1971-1990	Non meublé	appartement	8,3	11,9	14,3
1	3	1971-1990	Meublé	appartement	9,2	13,2	15,8
1	3	après 1990	Non meublé	appartement	8,3	11,8	14,2
1	3	après 1990	Meublé	appartement	9,2	13,1	15,7
1	4 et plus	avant 1946	Non meublé	appartement	7,3	10,4	12,5
1	4 et plus	avant 1946	Meublé	appartement	8,1	11,5	13,8
1	4 et plus	1946-1970	Non meublé	appartement	7,1	10,2	12,2
1	4 et plus	1946-1970	Meublé	appartement	7,9	11,3	13,6
1	4 et plus	1971-1990	Non meublé	appartement	7,5	10,7	12,8
1	4 et plus	1971-1990	Meublé	appartement	8,3	11,9	14,3
1	4 et plus	après 1990	Non meublé	appartement	7,8	11,2	13,4
1	4 et plus	après 1990	Meublé	appartement	8,7	12,4	14,9
2	1	avant 1946	Non meublé	appartement	11,2	16,0	19,2
2	1	avant 1946	Meublé	appartement	12,5	17,8	21,4
2	1	1946-1970	Non meublé	appartement	10,9	15,6	18,7
2	1	1946-1970	Meublé	appartement	12,1	17,3	20,8
2	1	1971-1990	Non meublé	appartement	11,0	15,7	18,8
2	1	1971-1990	Meublé	appartement	12,2	17,4	20,9
2	1	après 1990	Non meublé	appartement	11,0	15,7	18,8
2	1	après 1990	Meublé	appartement	12,2	17,4	20,9
2	2	avant 1946	Non meublé	appartement	8,1	11,6	13,9
2	2	avant 1946	Meublé	appartement	9,0	12,9	15,5
2	2	1946-1970	Non meublé	appartement	8,1	11,6	13,9
2	2	1946-1970	Meublé	appartement	9,0	12,9	15,5
2	2	1971-1990	Non meublé	appartement	8,4	12,0	14,4
2	2	1971-1990	Meublé	appartement	9,3	13,3	16,0
2	2	après 1990	Non meublé	appartement	8,9	12,7	15,2
2	2	après 1990	Meublé	appartement	9,9	14,1	16,9
2	3	avant 1946	Non meublé	appartement	7,1	10,2	12,2
2	3	avant 1946	Meublé	appartement	7,9	11,3	13,6
2	3	1946-1970	Non meublé	appartement	7,3	10,4	12,5
2	3	1946-1970	Meublé	appartement	8,1	11,5	13,8
2	3	1971-1990	Non meublé	appartement	7,1	10,1	12,1
2	3	1971-1990	Meublé	appartement	7,8	11,2	13,4
2	3	après 1990	Non meublé	appartement	7,6	10,9	13,1
2	3	après 1990	Meublé	appartement	8,5	12,1	14,5
2	4 et plus	avant 1946	Non meublé	appartement	6,2	8,9	10,7
2	4 et plus	avant 1946	Meublé	appartement	6,9	9,9	11,9
2	4 et plus	1946-1970	Non meublé	appartement	6,4	9,2	11,0
2	4 et plus	1946-1970	Meublé	appartement	7,1	10,2	12,2
2	4 et plus	1971-1990	Non meublé	appartement	6,9	9,8	11,8
2	4 et plus	1971-1990	Meublé	appartement	7,6	10,9	13,1
2	4 et plus	après 1990	Non meublé	appartement	7,2	10,3	12,4
2	4 et plus	après 1990	Meublé	appartement	8,0	11,4	13,7
3	1	avant 1946	Non meublé	appartement	10,5	15,0	18,0
3	1	avant 1946	Meublé	appartement	11,7	16,7	20,0
3	1	1946-1970	Non meublé	appartement	10,2	14,6	17,5
3	1	1946-1970	Meublé	appartement	11,3	16,2	19,4
3	1	1971-1990	Non meublé	appartement	10,2	14,6	17,5
3	1	1971-1990	Meublé	appartement	11,3	16,2	19,4
3	1	après 1990	Non meublé	appartement	10,2	14,5	17,4
3	1	après 1990	Meublé	appartement	11,3	16,1	19,3
3	2	avant 1946	Non meublé	appartement	8,0	11,4	13,7
3	2	avant 1946	Meublé	appartement	8,9	12,7	15,2
3	2	1946-1970	Non meublé	appartement	7,8	11,1	13,3
3	2	1946-1970	Meublé	appartement	8,6	12,3	14,8
3	2	1971-1990	Non meublé	appartement	7,7	11,0	13,2
3	2	1971-1990	Meublé	appartement	8,5	12,2	14,6
3	2	après 1990	Non meublé	appartement	8,7	12,4	14,9
3	2	après 1990	Meublé	appartement	9,7	13,8	16,6
3	3	avant 1946	Non meublé	appartement	6,7	9,5	11,4
3	3	avant 1946	Meublé	appartement	7,4	10,5	12,6
3	3	1946-1970	Non meublé	appartement	7,1	10,2	12,2
3	3	1946-1970	Meublé	appartement	7,9	11,3	13,6
3	3	1971-1990	Non meublé	appartement	6,9	9,9	11,9
3	3	1971-1990	Meublé	appartement	7,7	11,0	13,2
3	3	après 1990	Non meublé	appartement	7,6	10,9	13,1
3	3	après 1990	Meublé	appartement	8,5	12,1	14,5
3	4 et plus	avant 1946	Non meublé	appartement	6,2	8,8	10,6
3	4 et plus	avant 1946	Meublé	appartement	6,9	9,8	11,8
3	4 et plus	1946-1970	Non meublé	appartement	6,3	9,0	10,8
3	4 et plus	1946-1970	Meublé	appartement	7,0	10,0	12,0
3	4 et plus	1971-1990	Non meublé	appartement	6,8	9,7	11,6
3	4 et plus	1971-1990	Meublé	appartement	7,6	10,8	13,0
3	4 et plus	après 1990	Non meublé	appartement	7,0	10,0	12,0
3	4 et plus	après 1990	Meublé	appartement	7,8	11,1	13,3
1	1	avant 1946	Non meublé	maison	14,4	20,5	24,6
1	1	avant 1946	Meublé	maison	16,0	22,8	27,4
1	1	1946-1970	Non meublé	maison	12,4	17,7	21,2
1	1	1946-1970	Meublé	maison	13,7	19,6	23,5
1	1	1971-1990	Non meublé	maison	13,9	19,9	23,9
1	1	1971-1990	Meublé	maison	15,5	22,1	26,5
1	1	après 1990	Non meublé	maison	12,6	18,0	21,6
1	1	après 1990	Meublé	maison	14,0	20,0	24,0
1	2	avant 1946	Non meublé	maison	11,0	15,7	18,8
1	2	avant 1946	Meublé	maison	12,2	17,4	20,9
1	2	1946-1970	Non meublé	maison	9,8	14,0	16,8
1	2	1946-1970	Meublé	maison	10,9	15,5	18,6
1	2	1971-1990	Non meublé	maison	9,9	14,1	16,9
1	2	1971-1990	Meublé	maison	11,0	15,7	18,8
1	2	après 1990	Non meublé	maison	10,2	14,6	17,5
1	2	après 1990	Meublé	maison	11,3	16,2	19,4
1	3	avant 1946	Non meublé	maison	9,2	13,2	15,8
1	3	avant 1946	Meublé	maison	10,3	14,7	17,6
1	3	1946-1970	Non meublé	maison	8,7	12,4	14,9
1	3	1946-1970	Meublé	maison	9,7	13,8	16,6
1	3	1971-1990	Non meublé	maison	9,1	13,0	15,6
1	3	1971-1990	Meublé	maison	10,1	14,4	17,3
1	3	après 1990	Non meublé	maison	9,0	12,9	15,5
1	3	après 1990	Meublé	maison	10,0	14,3	17,2
1	4 et plus	avant 1946	Non meublé	maison	8,0	11,4	13,7
1	4 et plus	avant 1946	Meublé	maison	8,9	12,7	15,2
1	4 et plus	1946-1970	Non meublé	maison	7,8	11,2	13,4
1	4 et plus	1946-1970	Meublé	maison	8,7	12,4	14,9
1	4 et plus	1971-1990	Non meublé	maison	8,2	11,7	14,0
1	4 et plus	1971-1990	Meublé	maison	9,1	13,0	15,6
1	4 et plus	après 1990	Non meublé	maison	8,6	12,3	14,8
1	4 et plus	après 1990	Meublé	maison	9,6	13,7	16,4
2	1	avant 1946	Non meublé	maison	12,3	17,5	21,0
2	1	avant 1946	Meublé	maison	13,6	19,4	23,3
2	1	1946-1970	Non meublé	maison	12,0	17,1	20,5
2	1	1946-1970	Meublé	maison	13,3	19,0	22,8
2	1	1971-1990	Non meublé	maison	12,0	17,2	20,6
2	1	1971-1990	Meublé	maison	13,4	19,1	22,9
2	1	après 1990	Non meublé	maison	12,0	17,2	20,6
2	1	après 1990	Meublé	maison	13,4	19,1	22,9
2	2	avant 1946	Non meublé	maison	8,9	12,7	15,2
2	2	avant 1946	Meublé	maison	9,9	14,1	16,9
2	2	1946-1970	Non meublé	maison	8,9	12,7	15,2
2	2	1946-1970	Meublé	maison	9,9	14,1	16,9
2	2	1971-1990	Non meublé	maison	9,2	13,1	15,7
2	2	1971-1990	Meublé	maison	10,2	14,5	17,4
2	2	après 1990	Non meublé	maison	9,7	13,9	16,7
2	2	après 1990	Meublé	maison	10,8	15,4	18,5
2	3	avant 1946	Non meublé	maison	7,8	11,2	13,4
2	3	avant 1946	Meublé	maison	8,7	12,4	14,9
2	3	1946-1970	Non meublé	maison	8,0	11,4	13,7
2	3	1946-1970	Meublé	maison	8,9	12,7	15,2
2	3	1971-1990	Non meublé	maison	7,8	11,1	13,3
2	3	1971-1990	Meublé	maison	8,6	12,3	14,8
2	3	après 1990	Non meublé	maison	8,3	11,9	14,3
2	3	après 1990	Meublé	maison	9,2	13,2	15,8
2	4 et plus	avant 1946	Non meublé	maison	6,8	9,7	11,6
2	4 et plus	avant 1946	Meublé	maison	7,6	10,8	13,0
2	4 et plus	1946-1970	Non meublé	maison	7,1	10,1	12,1
2	4 et plus	1946-1970	Meublé	maison	7,8	11,2	13,4
2	4 et plus	1971-1990	Non meublé	maison	7,5	10,7	12,8
2	4 et plus	1971-1990	Meublé	maison	8,3	11,9	14,3
2	4 et plus	après 1990	Non meublé	maison	7,9	11,3	13,6
2	4 et plus	après 1990	Meublé	maison	8,8	12,5	15,0
3	1	avant 1946	Non meublé	maison	11,5	16,4	19,7
3	1	avant 1946	Meublé	maison	12,7	18,2	21,8
3	1	1946-1970	Non meublé	maison	11,2	16,0	19,2
3	1	1946-1970	Meublé	maison	12,5	17,8	21,4
3	1	1971-1990	Non meublé	maison	11,2	16,0	19,2
3	1	1971-1990	Meublé	maison	12,5	17,8	21,4
3	1	après 1990	Non meublé	maison	11,1	15,9	19,1
3	1	après 1990	Meublé	maison	12,3	17,6	21,1
3	2	avant 1946	Non meublé	maison	8,8	12,5	15,0
3	2	avant 1946	Meublé	maison	9,7	13,9	16,7
3	2	1946-1970	Non meublé	maison	8,5	12,2	14,6
3	2	1946-1970	Meublé	maison	9,5	13,5	16,2
3	2	1971-1990	Non meublé	maison	8,4	12,0	14,4
3	2	1971-1990	Meublé	maison	9,3	13,3	16,0
3	2	après 1990	Non meublé	maison	9,5	13,6	16,3
3	2	après 1990	Meublé	maison	10,6	15,1	18,1
3	3	avant 1946	Non meublé	maison	7,3	10,4	12,5
3	3	avant 1946	Meublé	maison	8,1	11,5	13,8
3	3	1946-1970	Non meublé	maison	7,8	11,2	13,4
3	3	1946-1970	Meublé	maison	8,7	12,4	14,9
3	3	1971-1990	Non meublé	maison	7,6	10,8	13,0
3	3	1971-1990	Meublé	maison	8,4	12,0	14,4
3	3	après 1990	Non meublé	maison	8,3	11,9	14,3
3	3	après 1990	Meublé	maison	9,2	13,2	15,8
3	4 et plus	avant 1946	Non meublé	maison	6,7	9,6	11,5
3	4 et plus	avant 1946	Meublé	maison	7,5	10,7	12,8
3	4 et plus	1946-1970	Non meublé	maison	6,9	9,9	11,9
3	4 et plus	1946-1970	Meublé	maison	7,7	11,0	13,2
3	4 et plus	1971-1990	Non meublé	maison	7,4	10,6	12,7
3	4 et plus	1971-1990	Meublé	maison	8,3	11,8	14,2
3	4 et plus	après 1990	Non meublé	maison	7,7	11,0	13,2
3	4 et plus	après 1990	Meublé	maison	8,5	12,2	14,6

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Exemple : T2 de 45 m², non meublé, construit entre 1971 et 1990

Pour cet appartement, voici le plafond du loyer de base selon la zone. Les charges et un éventuel complément de loyer se traitent séparément.

T2 de 45 m² : plafond par zone
Zone	Loyer majoré	Calcul	Plafond mensuel hors charges
1	15,5 €/m²	45 × 15,5	697,50 €
2	14,4 €/m²	45 × 14,4	648,00 €
3	13,2 €/m²	45 × 13,2	594,00 €

Les communes et leurs zones

24 communes actuelles dans le périmètre.

Ahetze : zones 2
Anglet : zones 1, 2
Arbonne : zones 2
Arcangues : zones 1
Ascain : zones 2
Bassussarry : zones 2
Bayonne : zones 1, 2, 3
Biarritz : zones 1
Bidart : zones 1
Biriatou : zones 3
Boucau : zones 3
Ciboure : zones 1, 2
Guéthary : zones 1
Hendaye : zones 3
Jatxou : zones 3
Lahonce : zones 3
Larressore : zones 3
Mouguerre : zones 3
Saint-Jean-de-Luz : zones 1
Saint-Pierre-d'Irube : zones 3
Urcuit : zones 3
Urrugne : zones 2
Ustaritz : zones 3
Villefranque : zones 3

Complément de loyer : le justifier dans le bail

Un complément suppose des caractéristiques particulières de localisation ou de confort, par rapport aux logements comparables du même secteur. Elles ne doivent pas être déjà prises en compte dans la grille ni dans les charges. Le loyer de base doit être égal au majoré. Le bail précise le montant du complément et les caractéristiques qui le justifient.

Pour les baux signés depuis le 18 août 2022, aucun complément n’est permis en présence d’au moins un défaut légal : sanitaires sur le palier, humidité, DPE F ou G, fenêtres anormalement perméables à l’air, vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations extérieures, évacuation d’eau défaillante pendant les trois derniers mois, électricité dégradée ou mauvaise exposition de la pièce principale.

Hors bail mobilité, le locataire peut contester le complément devant la commission départementale de conciliation dans les trois mois suivant la signature. Pour un bail mobilité, le litige relève du juge. C’est au bailleur d’en prouver le bien-fondé.

Quelles mentions mettre dans le bail ?

La surface habitable, le nombre de pièces et les caractéristiques du logement.
Le loyer de base, les charges et leurs modalités de paiement.
Le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables à la signature.
Le montant du complément de loyer et sa justification, lorsqu’il existe.
Le dernier loyer du précédent locataire lorsqu’il est parti depuis moins de 18 mois, ainsi que les autres mentions du contrat type.

Conservez la grille, la zone et la date de l’arrêté dans le dossier locatif. Un logement meublé relève de la colonne « Meublé », sans ajouter une deuxième majoration forfaitaire.

Que se passe-t-il si le loyer dépasse le plafond ?

Le locataire peut demander la baisse du loyer et le remboursement du trop-perçu. La commission départementale de conciliation aide à rechercher un accord ; le juge des contentieux de la protection tranche le litige si nécessaire. Le délai et la procédure dépendent de la contestation : loyer de base, renouvellement ou complément.

Un signalement à la préfecture peut entraîner une mise en demeure de mettre le bail en conformité et de restituer les sommes perçues en trop. En cas de refus, l’amende administrative peut atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Cette amende ne dispense pas de rembourser le locataire.

Avant de signer, contrôlez aussi le DPE, le dernier loyer et les règles de relocation : le majoré est un plafond, pas une hausse automatiquement autorisée.

Comparer et préparer le bail

Sources : Arrêté : Pays basque · Zonage officiel · Service Public : règles du bail · Données consultées le 16 octobre 2026. Fond de carte © OpenStreetMap.

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